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上海:投资办公楼需要理智决策
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近期,上海办公楼市场出现新的动向:该市场的投资客在逐步增加,不但改变了前几年上海办公楼市场只租不售的局面,而且新建办公楼以产权形式出售的比例越来越高。据上海巴巴房地产咨询公司预测:未来两年上海市场对全产权办公楼的需求将达到40万平方米。

 

专业人士认为,为顺应市场的需求,开发商必然不断扩大全产权办公楼的开发和销售力度。如果“一窝蜂”大干快上,有可能造成市场供应量过大。办公楼市场受客观经济调控的影响十分敏感,在今天形势下已不可能出现投资暴利现象,国家在政策方面也会进行适当调控,因此投资客对市场要有理智的预测。

 

上海办公楼从只租不售到租售并举还不足一年时间,自从2002年初绿地集团开发的绿地科昌大厦率先实行全产权销售以来,上海市场连续出现一批以产权形式对外销售的办公楼盘。到2003年初此类楼盘日趋增多,三个月不到,就相继推出徐汇均瑶国际广场、打浦桥致远大厦、静安新时代大厦和南外滩新亚丽景大厦等。到目前为止,这些楼盘销售还是不错的。如绿地科昌大厦以6000元单价开盘,到2003年3月单价上升到8000—10000元,现已基本售罄。前不久上市的静安时代大厦,不足一个月租售率已达90%。

 

专家估计,2003年至少有两个因素刺激办公楼市场兴旺。

 

首先是上海良好的经济环境,尤其是上海经济结构正处于调整期,第三产业比重不断扩大;加上近几年银行利率连续下调,促使新组建公司和投资客不断增多。许多客户为同时满足投资和自住两方面的需求,正在考虑变租赁为购买,或直接投资办公楼,为未来搭乘上海经济上升“电梯”打好基础。

 

其次是3月1日上海实施非居住用房内外销并轨政策,增加了境内外客户对投资上海商办楼的兴趣。地方政府推出“放”的政策,无疑会进一步推动上海办公楼市场继续向上。

 

然而不能不看到近期同时又出现一些办公楼市场发展的制约因素。一是全球经济放缓,国内外不少公司的扩展计划被搁置,因而对高档办公楼的需求难有显著增长。从上海市场看,办公楼租金始终保持平稳就是一个证明。

 

二是金融政策的调整给办公楼投资客抬高了门槛,至少迟滞了这批人抓紧时机购买办公楼的进程。

 

还有税费政策的恢复在一定程度上降低了投资回报率,从而增加了投资客的风险。

 

上扬和下抑两大因素同时并存,决定2003年上海办公楼市场不应有大起大落的变化。估计2003年上海办公楼市场将出现两个新的需求,一是全产权小户型办公楼将成为市场新宠,二是商住结合的办公楼将受到欢迎。


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