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仲量联行:浦西办公楼需求增强全市住宅销售放缓
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仲量联行10月12日发给新浪乐居的第三季度上海房地产市场回顾报告称,来自外资企业的扩张和升级需求推动浦西办公楼租金环比上涨6.6%。仲量联行上海董事总经理顾东尼表示,“来自国外的零售商们正积极寻求大面积的办公空间,以支持其零售连锁店在全国范围内的扩张。”优质商铺市场需求保持强劲,使得租金继续上涨、空置率维持在1.0%以下。上海普通住宅市场成交量在8月和9月出现回升,但是三季度末宣布的新政将使得成交量再次下跌;豪宅市场在整个季度持续低迷。随着境外投资者对中国经济增长前景的信心增强,以及国内保险公司购买商业地产物业的细则颁布,大宗物业投资市场的购买预期增强。出口以及需求的增长推动保税区物流租金环比增长3.8%。

  浦西办公楼租金涨6.6%

  报告称,第三季度全市甲级办公楼的平均租金增长5.1%至7.0元/平方米/天。来自跨国公司扩张及升级办公空间的强劲需求推动浦西办公楼租金环比增长6.6%,为2008年初以来的最大涨幅,平均租金达到7.0元/平方米/天。在浦东,租金环比增速小幅放缓至3.2%,平均租金为6.9元/平方米/天。在连续三个季度表现优于甲级办公楼后,浦西和浦东的超甲级办公楼租金在本季度分别环比增长仅2.7%及1.9%。

  跨国公司扩张及改善型的需求主导浦西办公楼市场增长。在浦西,许多跨国公司重启中断了近两年的扩张计划,市场需求持续增强。国外零售商在市场上表现尤为活跃,他们积极需求更大面积、更高品质的办公空间,以支持其零售店不断在全国范围内的扩展布点。Puma在都市总部大楼租赁了3,000平方米的办公空间,而另一国外零售商在名人商业大厦预租了2,900平方米,他们都是从原来的乙级办公楼升级迁出。其它行业对浦西办公楼的扩租需求同样呈现上升趋势,市场需求广泛复苏。如某国内律师事务所在新鸿基开发的上海环贸广场预租了约6,000平方米的办公空间;而另一家制造业跨国企业也扩大了办公面积,在会德丰国际广场租赁2,670平方米。位于黄浦区的超甲级办公楼名人商业大厦本季度末竣工,为市场新增39,038平方米的办公面积。虽然有新项目入市,但强劲的市场需求仍促使浦西空置率维持在11.0%的水平。

  仲量联行浦东办公楼部总监李凌表示:“本季度浦东市场的交易量相对较小,净吸纳量较上季度有所下降,但目前大量的租赁意向仍显示强劲的市场需求将在未来的几个月内促成多笔交易的完成。一些在上海环球金融中心、星展银行大厦及国金中心二期内多楼层的租赁已进入谈判的最后阶段。”浦东办公楼市场的大部分需求仍来自国内企业,尤其在竹园地区,来自国内证券及期货公司的需求推动了长泰国际金融中心及葛洲坝大厦的新成交。同时,延续上季度的趋势,国外金融机构同样成为市场需求的重要来源。美国银行和三菱东京日联银行在汇亚大厦内进行了扩张,分别扩租2,400平方米。位于浦东竹园的宏嘉大厦于本季度交付,为市场新增38,672平方米的办公楼面积。

  国际品牌入市推动商铺

  来自国际一线品牌和国际快速时尚消费品牌的需求本季度持续强劲。包括Balmain、Céline、Salvatore Ferragamo 和 Bulgari在内的众多国际一线品牌于本季度在浦东的国金中心商场开业;另有如MCM、Tom Ford、 Roger Vivier等高端奢侈品牌也纷纷在浦西的优质商铺物业中开业。此外,爱马仕针对中国市场推出的全新高端品牌“上下”也于本季度在香港广场揭幕。仲量联行大中华区商铺部总监邓汝舜指出:“快速时尚消费品牌零售商的市场表现同样活跃:首次进入上海市场的UGG Australia 本季度进驻香港广场和恒隆广场;美国时尚品牌GAP确认了其在上海的首批两家店铺将在今年四季度开业,分别选址于南京西路的中创大厦和淮海路的香港广场。受持续强劲的市场需求推动,上海第三季度优质商铺首层租金为人民币49.9/平方米/天,环比上升1.9% (同质比较)。”

  优质商铺空置率保持低位。本季度,上海市场没有新增优质商铺新供应,空置率与上季度持平,为0.8%。建筑面积为2.9万平方米的新天地三期--新天地时尚于9月最后一天开始试运营,目前已经确认入驻的租户包括LeSportsac、 Calvin Klein Jeans 、 Bread n Butter 等国际时尚品牌以及DBHK、素然、La Vie等设计师品牌。外滩27号也在本月完成修缮重新亮相,劳力士将取代之前盛传的第五大道百货进入外滩27号,其位于一楼约1,000平方米的旗舰店预计于年底开业。在非中央商务区的商铺市场,位于打浦桥地铁站的日月光中心广场于本季度正式开业,为周边居民提供了大众流行服饰和餐饮方面的众多选择。

 


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