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房产新政:热钱时代结束
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  叫停外资直接投资中国房地产,并未封死外资进入渠道,但投资成本和退出门槛的升高,及传递的政策导向,将产生深远影响

  尽管传闻已久的对外资进入房地产业的限制性政策刚刚正式发布,但是,大多数业内人士均在一周前便拿到了这份由建设部、国家外汇管理局、国税总局等六部委会签的文件。

  文件分四方面,共计十四条,意在规范房地产市场外资准入和管理。业界普遍认为,从具体执行的角度来看,这份文件对于有一定规模的境外投资机枪约束力有限,但其中传递的政策导向却不容忽视。至少在房地产投资方面,这份文件的出台意味着,鼓励热钱进入的时代结束了。

  八部委拉网投限

  这一刚刚颁布的新文件,对于看好中国房地产的境外机构或个人是一个直接的打击。首先,他们直接投资中国房地产的路被封死了。根据新的规定,境外机构和个人如果不是为了自用,而是纯粹出于投资目的在中国境内买房,必须具备两个新的条件:

  一是必须申请设立外商投资企业,在商务主管部门和工商银行管理机关办理注册登记手续,并到中国税务机关办理税务登记;

  二是除个人以外,只有投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的、注册资本不低于投资总额50%的境外机构才能获准在中国投资房地产。

  除此之外,新的规定还特别指出,参与投资的各方,不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。规定还要求中国外汇管理部门对境外资金购房结汇进行严控。

  不过,这些原则性的规定最终将如何执行,还有待包括建设部、商务部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行、税务总局、国家工商总局、银监会、外汇管理局等在内的八部委制定操作细则。

  “从对外资进入房地产的几乎不设防,到八部委史无前例的拉网设限。政策导向可谓骤然转变。”一位不愿透露姓名的外资房地产商评价说。
这一转变的背后,是近年来外资对中国房地产业投资成倍增长下,政策制定者对其投资动机、拉动房价的影响,及其蕴涵的潜在金融风险的多重忧虑。

  汹涌的外资

  今年5月,在国家外汇管理局发布的《2005年中国国际收支报告》中,外汇流入房产领域被视为关注重点,提升到了“维护国家经济金融安全”的高度。

  据该报告显示,2005年境外机构购买中国建筑物业34亿美元,占去年房地产总投资额的15%,但因部分无法核实的交易未被统计在内,实际数字可能更高。

  而据仲量联行报告显示,2005年境外投资者在国内房地产领域投资约55亿美元,占2005年国内全部房地产投资总量(包括土地市场交易)的3%,主要投资城市集中在北京、广州、上海三地。
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