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谈楼市认购书的法律问题
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  举个例子:有个认购书约定:该楼盘销售价格为每平方米5000元,建筑面积120平方米,2007年1月交付使用。如果在签订购房合同中,任何一方对以上的三个数据不遵守,就需要承担违约责任。而如果是因为双方对争议解决方式(比如说是选择仲裁还是法院)达不成协议,则双方都无需承担违约责任。 以上说的是受法律保护的认购书。其实,并非所有的认购书都是受法律保护的。 根据目前我国法律规定和司法解释,签订一个受法律保护的认购书,必须满足以下条件:开发商已经办妥立项、规划、报建审批手续。也就是说,只要认购书的签订是在该审批手续办理完之后,即使没有商品房预售许可证也是有效的。如果没有办妥以上审批手续,那么极有可能会被法院认定为非法集资,甚至有合同诈骗之嫌疑。不但不受法律保护,严重的还会受到行政处罚直到承担刑事责任。

  还要注意的一点是,如果开发商在签订认购书之时,以预付款等名义收取购房款,那么该行为也是违法的。道理很简单,既然还没有办理预售许可证,也就不可能存在是否可以预售的可能,当然也就不存在预付款之说法了。虽然,有时侯可以在法庭上让法官判定该预付款实质上是定金,但毕竟这是下策,存在很大的不确定性。 如最高人民法院民事审判第一庭就有以下观点:在认购书上常常出现的订金、押金等字眼,不能将其一概认定为法律意义上的定金,但如果认购书上已有约定:双方未签订正式的商品房买卖合同,买受人违约订金、押金不退还,出卖人违约双倍返还订金、押金,那么,此时的订金和押金即具有定金的性质。

  以上是认购书的主要法律问题概述,至于如何来起草一份详细完备而又合法的认购书,同时又能保障开发商的合法权益,则需要向专业律师请教咨询,不再本文探讨范围内。";
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