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谈楼市认购书的法律问题
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  开发商在房地产开发建设过程中,如要对期房进行销售,则必须要办理商品房预售许可证,否则销售行为不受法律保护。但要取得该商品房预售许可证,则楼盘的开发资金必须要达到某一界限,比如杭州市就有以下规定:“房地产开发企业预售商品房,房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件:一多层建筑已完成主体结构三分之一以上;二高层建筑已完成地面以下的主体工程。” 因此,许多开发商为尽快募集一定的资金,且印证开发楼盘的市场销售前景(这是在向金融机构抵押融资时一个重要参考因素),常用的办法就是与潜在的购房人签约认购书,并收取一定数额的定金。 这种办法虽然是许多地方政府明文禁止的(如杭州市),但国家法律并未禁止。根据民法原则精神,法律不禁止的即为允许。因此,如杭州市内的签订了认购书,还是受法律保护的。下面我们先谈谈认购书与商品房预售合同两者之间的关系。

  按照民法理论,合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同,将来应当订立的合同称为本约。预约合同生效,仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。两者之间具有不同的性质和法律效力,所以,当事人一方只能请求对方订立合同,而不能依预约的本合同内容请求对方履行。认购书即是预约,其“本认购书签约之日起十日内正式签约”,只是预售人向买受人发出了在十天内,双方有签订购房合同的义务,而不是向买受人发出必须要签订购房合同的要约。因此,如果认购书中有“在约定的期限内不签订合同的,定金没收”之类的约定是无效的。简单地说,某人签约了认购书,只要其在规定的期限内根据认购书的条款去和预售人洽谈购买的具体事宜,即可认为买受人已经履行了义务,至于是否洽谈成功并签订合同则是另一新的合同事宜了。

  在现实生活中,类似认购书的预约合同是经常化的,如签订广告合同时需要预约广告版面、想投资证券业务的则需要预约开户、读者预约借阅热门图书、预约专家看病、商人在洽谈投资之前的预约面谈等等,其法律性质其实与认购书是一样的,都是为后一个正式合同的预先约定。只不过一般的预约由于涉及标的数额小,双方权利义务简单明了,没有认购书这么引人瞩目而已。 那么,如果双方签订了认购书,不履行认购书义务,又该如何追究责任?关于这问题,目前法学界还存在较大的争议,但有一点是共识的:如果购房合同不能签订是因为当事人违背了认购书中已经达成的事项造成,则该当事人就需要承担违约责任,已经支付的定金不能要回,收取定金的当事人应双倍返还定金。
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