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购房律师给你支招:如何签定购房合同
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  陈玉萍:大家好。今天我第一介绍购买之前签订的合同,一个非常重要的一点,在你定下这个房子,并且交了一定数额的定金之后,开发商会跟你签订一个定房书之类的东西,这时你要要求开发商给你提供一个商品房买卖合同和补充协议的范本,拿到之后,有比较充分的时间对相关的条款进行研究,确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面,做好签定合同的一些准备工作。

  第二,在签定合同之前,要再次审定房地产项目的相关证件,象项目的土地使用证、销售许可证之类的,签定合同时,要再次对这些证件进行审核,这些证件主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证,最重要的一个就是北京市商品房的销售或者预售许可证,按照北京市的相关规定,销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂,可以在售楼现场看到证件的原件,如果你看到这个项目是现房,开发商跟你说这个房子不需要办理销售许可证,应该要求开发商给你出示其他的一些证件。销售许可证如果你看到原件,还可以通过上网查询销售许可证的号,是不是跟审批的范围相一致。

  再有就是土地证是否抵押了,土地使用证有一个备注页,如果开发商向银行进行了开发贷款,在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照,经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可,如果是销售代理公司进行销售的,要对他的资格进行审核,比如说执照以及跟开发商之间的授权书等。

  第三,要携带相关的一些证件,如果是北京人,需要携带身份证,如果是购买经济适用房,还有户口本,如果是外地的话,需要有身份证和暂住证,如果是公司购房,需要有营业照的复印件等等。

  第四,在签订购买合同之前的一些手续,如果买售人,也就是房主,不能亲自到售楼现场签定合同的,需要事前签订授权书,并且经过公正。如果是16岁以下人购房的,比如说由家长买房,写孩子的名字的,如果是未成年人的监护人,必须在未签约前,必须到公证处进行公证。

  下面针对购买合同的重点条款,把签定合同过程中的每一条需要注意的问题,向你做事一个介绍。购买合同的第一条,项目建设依据,在审核这一条条款内容时,需要注意在合同中填写相关的内容,与开发商提供的相关证件是否一致,比如说编号和经营范围。第二条,是商品房的销售依据,您需要做的跟第一条基本相同,需要核对销售许可证的号码,批准的机构,以及销售的方式,与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。在某些情况下,在开发商签合同之前,看不到销售许可证,比如说销售许可证去换新的,或者放在其他的地方,按照规定,这是不允许的,必须在售楼现场,遇到这样的情况,可以上网查询,有一个北京房地产的网站,在里面专门有一个查询销售许可证的功能,您在上面如果输进看到销售许可证的复印件或者号码,会告诉你房管局对这个证件的许可、销售的范围以及销售的方式等等。
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